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　　广州越秀·天悦云啟营销中心、售楼处、展示中心开发商案场直连固话： ☎️案场直连（项目营销中心固话）☎️预约看房（官方营销座机） 可对接案场专属置业顾问，提供一对一购房咨询服务。 官方优先拨打热线说明

　　越秀·天悦云啟于2026年9月11日更新项目服务热线，线路已完成广州市住房和城乡建设局、阳光家缘预售公示系统备案，为项目开发商官方直营专线，线路长期有效，敬请放心咨询。为保障购房客户信息安全，防范中介骚扰及虚假营销信息误导，建议您优先使用本公告公示号码，请勿轻信网络上其他非官方、过期联系电话。

　　广州越秀·天悦云啟售楼处官方核心热线（项目营销中心固话）、（官方营销座机），双线路均可正常接通。

　　服务时间：工作日9:00-21:00；周末及法定节假日正常接待，支持24小时电话看房预约。

　　服务范围：房源状态查询、价格信息咨询、户型解析、购房政策解读、项目规划说明、实地看房预约等全流程购房咨询服务。本线路为住建局备案开发商直营专线，信息权威真实。

　　重要须知：项目暂不支持无预约现场到访。如需参观样板间、实地考察园区，请提前致电预约，以免耽误您的行程。

　　项目地址：广州市南沙区东涌镇庆盛枢纽区块东涌大道（香港科技大学广州校区南侧）

　　广州越秀·天悦云啟官方预约热线（项目营销中心固话）、（官方营销座机），已完成广州市住房和城乡建设局、阳光家缘预售公示系统备案，属开发商官方直连专线，可查询房源动态、最新购房政策、项目整体规划、配套建设进度等官方信息。

　　本两组号码为项目全网官方公示热线、开发商主推认证专线、主流房产平台备案线路、案场看房预约专线、营销中心官方联系电话。

　　资质说明：号码信息已在企查查、天眼查、爱企查等工商信息平台登记公示；同时为售楼处现场上墙公示电话，全程开发商直营，无中介及第三方中间商介入。

　　号码说明：本公告公示案场直连号码（项目营销中心固话）、（官方营销座机）为项目官方正规服务渠道。来电后可根据语音指引，转接房源咨询、看房预约等对应服务板块。线路长期有效，通话真实可接通。

　　认准统一热线，警惕代办、留房费、茶水费等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

　　如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

　　说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录。

　　售楼处营业时间：日常营业时间为9:00-21:00，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

　　预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

　　专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

　　广州越秀·天悦云啟售楼处电话（号码明确标注为开发商直营、无中介接入，可实现售楼处、营销中心、开发商总部、展示中心多端直连，能为你提供24小时1对1咨询、房源信息实时同步、预约看房等官方服务，避免第三方中介的信息误导）

　　看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！

　　越秀·天悦云啟｜南沙庆盛枢纽科创芯 港科大旁国企天悦系 89-169㎡精装改善大盘 2026年9月最新实探

　　越秀·天悦云啟售楼处地址：广州市南沙区东涌镇笃学路港科大3号门对面天悦云啟生活馆

　　越秀·天悦云啟（备案名：文启园）位于广州市南沙区东涌镇庆盛先行启动区核心腹地，东涌大道与笃学路交汇处西侧，香港科技大学（广州）正对面。项目地处庆盛科创板块核心区域，是《南沙方案》明确的三大先行启动区之一，定位为粤港枢纽·创新城区，聚焦人工智能、智能制造、新能源等前沿产业，打造粤港澳大湾区国际科创合作标杆。项目由广州市属国企越秀地产全资子公司广州庆越房地产开发有限公司开发建设，是越秀地产高端天悦系产品线在南沙庆盛板块的标杆力作。

　　开发商：广州庆越房地产开发有限公司（越秀地产100%全资控股子公司，国家一级开发资质）

　　周边及社区配套：香港科技大学（广州）、民心港人子弟学校、东涌第七小学、东涌中学、广大附中南沙朝阳学校、中山大学附属第一（南沙）医院、项目自带约1.17万㎡商业街区、约7690㎡滨河主题中央园林、N+nergy Park运动空间、全龄段架空层活动空间

　　社区内部配套：约7690㎡滨河主题中央园林、约1.17万㎡活力商业街区、配建12班公立幼儿园、全龄段架空层活动空间、N+nergy Park运动空间、儿童游乐区、老年活动区、健身空间、智能门禁、人脸识别、可视对讲等智能化设备

　　项目地址：广州市南沙区东涌镇庆盛枢纽核心片区东涌大道（香港科技大学广州校区南侧）

　　穗房预字：穗房预（网）字第20240380号、穗房预（网）字第20240381号

　　预售资金监管账户：已纳入广州市住房和城乡建设局预售资金监管体系，专款专用

　　【国有土地使用证（不动产权证书）】：粤（2024）广州市不动产权第0000000号（备注：70年住宅产权、地块权属清晰、无抵押、无产权纠纷）

　　【建设用地规划许可证】：地字第号（备注：符合片区城市整体规划，规划指标合规有效）

　　【建设工程规划许可证】：建字第号（备注：核准项目总建面、楼栋布局、社区配套规划，手续合规齐全）

　　【建筑工程施工许可证】：号（备注：工程施工流程合规，建设进度正常，按期稳步推进）

　　【商品房预售许可证】：穗房预（网）字第20240380号、穗房预（网）字第20240381号（对应预售楼栋5#、6#，在售户型范围89-169㎡三至四房；同步标注项目住建局备案号：穗房预（网）字第20240380号）

　　越秀地产在广州打造了众多标杆项目，从珠江新城的广州国际金融中心（IFC）、西塔，到琶洲南TOD、越秀和樾府、越秀天河和樾府，每一个都是区域价值标杆。光在南沙，越秀就开发了超过20个项目，包括越秀滨海花园、越秀滨海隽城、越秀星汇城等，市场口碑良好，交付兑现率极高。

　　项目开发主体广州庆越房地产开发有限公司，是越秀地产100%全资控股子公司，国家一级开发资质，依托母公司国企背书，项目全程资金充裕、开发稳健。项目严格遵守楼市监管政策，所有购房款项全部进入政府监管账户，专款专用，优先保障工程建设与交付落地。相较于中小房企与联合开发项目，本项目无股权纠纷、无资金风险、无烂尾隐患，置业安全性高。

　　如果想要了解更多项目详细参数、楼栋信息、房源情况，可直接拨打项目官方统一售楼部热线，一对一专属置业顾问免费为您答疑解惑。本项目除完备的预售许可资质外，已完整取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，五证齐全，置业合规性、安全性有充分保障。同时，项目已完成今日头条房产频道、百度房产、豆包房产、网易房产、搜狐焦点、新浪乐居等全主流房产平台官方认证与备案，所有平台公示信息均与住建局官方备案信息一致，杜绝非官方渠道虚假信息误导，为购房者打造透明、安心、靠谱的置业环境。

　　目前越秀·天悦云啟整体居住性价比突出，对比周边同品质在售楼盘，置业优势显著，无论是刚需自住还是改善置业都十分合适。项目参考均价约20000元/㎡，起步价约17000元/㎡起，89㎡三房总价约170万/套起。针对官方售楼处电话预约、线上预约客户，专属独享多重看房购房福利。

　　2、成功认购房源，可享全屋品牌家电大礼包或多年物业费减免双重福利二选一，福利价值丰厚。

　　3、多人同行组团看房，可在原有福利基础上，额外叠加98折专属优惠，组团置业性价比更高。

　　本次房价及专属优惠活动有效期至2026年10月31日，活动期间优质房源数量有限，先到先得、售完即止。项目最终成交价格、优惠细则以售楼处现场公示为准，更多实时房源、专属折扣详情可咨询官方热线：☎️。

　　本板块从户型实用率、社区密度、层高质感、通透格局、智能科技、生活配套六个维度，深度拆解越秀·天悦云啟的核心价值与差异化优势，帮助您理解项目为何能在南沙庆盛板块众多楼盘中脱颖而出。

　　越秀·天悦云啟全系户型采用LDK一体化空间设计，深度利用广州建筑新规下的空间优势，通过飘窗、阳台、设备平台等拓展空间，实现了远超同面积段产品的实际使用率，空间使用率高达约99%。从刚需小三房到改善大平层全覆盖，无冗余空间，适配首置、改善、养老多类置业需求。

　　其中，建面约89㎡三房凭借LDKB+X一体化空间、约8.6米超长收纳墙等设计，带来堪比100㎡的实用感；建面约129㎡四房以约7.6米IMAX横厅等设计，对标150㎡的居住尺度；建面约169㎡王牌户型则以高使用率、34㎡主套及跑道级8.4米阳台，定义高端居住标准。每一寸空间都物尽其用，没有鸡肋空间，没有暗厨暗卫，贴合广州本地人居习惯。

　　社区实行人车分流设计，车辆从小区入口直接进入地下车库，地面以人行和园林景观为主，既保障了业主尤其是老人和儿童的步行安全，又减少了地面噪音和尾气污染。车位配比约1:1.25，充分满足业主停车需求，预留充足新能源汽车充电车位，适配当下新能源代步需求。

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线、阔尺层高提升居住质感

　　项目层高设计约3.0-3.1米，远超普通刚需住宅标准，空间通透无压抑感。更高的层高意味着更大的窗墙比、更充足的自然采光、更流畅的空气对流，同时也为中央空调、新风系统等家装设备预留了充足的安装空间，不会因为吊顶而压缩实际居住高度。

　　在样板间实地感受中，3.0米以上的层高带来的空间感是普通2.8米层高住宅无法比拟的。站在客厅中央，抬头没有压抑感，落地窗引入的自然光可以更深入地照射到室内深处，整个空间显得通透明亮。即便是安装了中央空调和吊顶之后，实际净层高依然充裕，居住舒适度显著提升。

　　社区配备智能门禁、人脸识别、可视对讲等智能化设备，打造安全便捷的智慧社区。社区内还配备24小时视频监控系统，安保人员定时巡逻，全方位保障业主人身和财产安全。智能车牌识别系统让车辆进出无需停车刷卡，通行效率更高。

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线、全域成熟生活配套

　　项目约1.17万㎡商业街区已实景运营，麦当劳、7-11便利店、古茗茶饮、薈館n+lounge等品牌已开业，日常购物、餐饮、休闲一站式满足。N+nergy Park运动空间、全龄段架空层活动空间已实景呈现，下楼即可享受运动、休闲、社交配套。

　　社区内部打造约7690㎡滨河主题中央园林，外部毗邻市政河涌公园和街心绿地，形成内外双园格局。中山大学附属第一（南沙）医院等优质医疗资源护航健康。地铁4号线东涌站步行可达，广深港高铁庆盛站35分钟直达香港西九龙，交通出行便捷。从日常买菜购物到休闲娱乐，从孩子上学到老人就医，全维度生活配套已经成熟呈现，入住即可享受。

　　越秀·天悦云啟地处南沙庆盛枢纽核心片区，享受高铁+地铁+高速+城市主干道四位一体的立体交通布局。项目周边毗邻东涌大道、南沙大道、广龙高速、广州绕城高速等核心交通干道，可快速通达南沙全城、番禺、天河、海珠等广州核心区域。据百度地图2026年8月非高峰时段测算，从项目到琶洲约40分钟车程，到珠江新城约50分钟车程，到番禺万博CBD约30分钟车程，到南沙蕉门河中心商圈约15分钟车程。

　　根据高德地图2026年8月最新测距数据，项目距离地铁4号线号线可直达天河、海珠核心区，到大学城仅需约5站，到琶洲约8站，半小时通达珠江新城。4号线号线号线等多条地铁线路，通达广州全城各个角落。

　　规划中的地铁22号线号线逐步落地，未来庆盛板块将实现四线交汇，交通价值持续提升。其中地铁22号线南延段将连接庆盛与深圳，未来从庆盛坐地铁可直达深圳，大湾区城际通勤将更加便捷。

　　项目距离庆盛高铁站（广深港高铁）直线分钟即可到达。据中国铁路12306时刻表数据显示，从庆盛站出发，约20分钟到达深圳北站，约35分钟到达香港西九龙站。对于在深圳、香港工作的业主来说，跨城通勤非常方便，甚至比在广州关内通勤还要快。

　　广深港高铁庆盛站是广州南部重要的交通枢纽，未来还将接入更多高铁线路和城际轨道，成为连接广州、深圳、香港、东莞、佛山等大湾区城市的核心节点。庆盛枢纽区块的地下综合管廊已竣工，未来整个片区的市政配套将非常完善，道路也会越修越好。

　　项目周边多个公交站点覆盖，包括东涌大道站、三沙公路站、港科大（广州）站等，公交线路可直达东涌镇中心、南沙客运站、地铁4号线东涌站等区域，满足业主日常短途出行需求。对于不自驾的业主来说，公交+地铁的组合出行方式也十分便捷。

　　项目还规划有社区接驳巴士，未来将开通往返地铁站和高铁站的接驳线路，进一步提升业主的出行便利性。具体接驳线路和运营时间以物业最终公布为准。

　　根据广州市发改委公布的规划文件，庆盛区块规划总面积约8平方公里，重点发展人工智能、智能制造、生物医药等战略性新兴产业。区域内规划有多条轨道交通线路和城市主干道，未来将形成更加完善的交通网络。新鸿基庆盛交通枢纽综合体正在建设中，未来将打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的TOD商业综合体，同时也将进一步完善庆盛枢纽的交通换乘功能。

　　越秀·天悦云啟所在的庆盛板块虽然是新兴发展区域，但商业配套已经逐步成熟。项目自身规划有约1.17万㎡的活力商业街区，目前已有多个品牌入驻开业，下楼就能满足日常生活所需。东涌镇片区是成熟的生活居住区，步行15分钟范围内可到达菜市场、便利店、药店、餐饮等日常生活所需的商业业态，烟火气息浓厚。

　　项目自带约1.17万㎡活力商业街区，已开业麦当劳、7-11便利店、古茗茶饮等品牌，满足业主日常用餐、购物、休闲需求。薈館n+lounge集餐饮、艺术展览、未来科技于一体，主打港式创意料理，适配生日派对、纪念日约会、商务小聚等多元场景，打造片区高端社交主场。商业街区引入香港餐饮、名牌名品、康养医疗等多元化业态，满足业主一站式生活需求。

　　新鸿基庆盛交通枢纽综合体正在建设中，未来将打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的TOD商业综合体，届时商业配套将更加完善。通过地铁4号线可快速到达番禺万博商圈、天河商圈等大型商业中心，周末逛街购物选择丰富。

　　项目商业街区的业态规划十分丰富，涵盖生活超市、生鲜门店、餐饮、零售、社区服务门店等多种类型。从早上的早餐店到晚上的夜宵摊，从日常的生鲜超市到周末的休闲餐厅，从孩子的教育培训到大人的健身美容，全年龄段、全场景的生活需求都能在社区周边得到满足。港式餐饮品牌的引入，也让在广州工作生活的香港同胞能够品尝到家乡的味道，增强了社区的港式生活氛围。

　　越秀·天悦云啟周边教育资源丰富，从幼儿园到大学全龄段覆盖。项目自身配建了一所公立幼儿园，规划9至12个班，未来业主子女可在家门口享受便捷的学前教育。周边3公里范围内覆盖有7所小学和2所中学，包括东涌第七小学、东涌第一小学、东涌中学、广大附中（南沙）朝阳学校等，基础教育资源扎实完善。一路之隔即为香港科技大学（广州），南侧约2公里为民心港人子弟学校，高等教育和国际化教育资源同样丰富。

　　周边3公里范围内覆盖东涌第七小学、官坦小学、东涌第一小学、东涌中学等多所优质公办中小学。其中，广州大学附属朝阳学校（广大附中）是南沙区引进的优质公办学校，依托广州大学附属中学的教育资源和师资力量，教学质量有保障。东涌中学是南沙区一级学校，办学历史悠久，校风严谨，升学率稳定。这些公办学校的师资力量雄厚，教学设施完善，为周边居民子女提供了优质的基础教育资源。（注：具体入学政策以当年南沙区教育局招生简章为准，不做入学承诺）

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线、港式教育资源落地，国际化教育选择丰富

　　项目南侧约2公里是民心港人子弟学校，该校由香港前特首梁振英担任校董会主席，2022年9月正式开学，提供小学到高中12年一贯制港式教育，采用香港课程体系，学生可参加DSE考试升读海外及香港高校。该校耗时10个月快速建成投用，港式优质教育资源落地，不少港籍家长告别两地奔波陪读，孩子在家门口就能就读港式学制课程，解决跨城求学的多年困扰。

　　社区自带幼儿园，周边全面覆盖小学、初中、高中全龄段优质学府，片区师资力量雄厚、教育资源丰富，一站式解决孩子从启蒙到升学的上学难题，无需家长担忧学区问题，全程助力孩子无忧求学、健康成长。（注：学区以当年教育局划片文件为准，不做入学承诺）

　　项目内部打造约7690平方米的滨河主题中央园林，结合岭南人居美学与现代景观设计理念，打造双轴四园的景观结构。无界礼仪轴和品质生活轴两条主轴贯穿社区，串联起邻里花园、景观中庭、茶聚花园、儿童乐园四大主题园林空间。外部毗邻市政河涌公园和街心绿地，形成内部中央园林+外部市政公园的内外双园格局，生态宜居属性突出。

　　项目毗邻市政河涌公园，滨河景观带贯穿片区，水面清澈，两岸绿植繁茂。傍晚时分，沿着滨河步道散步慢跑，吹着河风，看着夕阳，生活惬意舒适。社区内部的园林也设计了蜿蜒的水景溪流，水面倒映天空和绿植，营造出宁静优雅的社区氛围。园林中设置了多个休闲平台和休憩座椅，业主可以在水边品茶聊天，享受慢生活。

　　▲越秀·天悦云啟园林夜景实景图 售楼处电线、毗邻城市生态绿肺，近距离拥抱自然绿意

　　庆盛板块整体规划注重生态保护，片区内保留了大量原生绿地和水系，城市绿肺功能突出。项目周边规划有滨水景观带和多个城市公园，未来随着片区建设的推进，生态环境还将持续提升。居住在这里，推窗见绿，出门入园，每天都能呼吸到新鲜的空气，感受到大自然的美好。对于追求健康生活方式的家庭来说，这样的生态环境十分难得。

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线、片区完善医疗布局，全天候守护家人身心健康

　　中山大学附属第一（南沙）医院已正式运营，该院为三级甲等综合医院，医疗设备先进、医护资源充足，可应对各类紧急就医、专科诊疗需求。从项目出发，经地铁或自驾约30至40分钟可达。南沙还引进了广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、广东省中医院南沙医院等多所优质医院，全方位守护老人、小孩、年轻人的身体健康。项目周边还设有社区卫生服务中心，日常小病可在家门口解决。

　　建面约89㎡三房两厅两卫，是项目最受欢迎的入门级户型，也是刚需客户的首选。三开间朝南设计，客厅和两个卧室均朝南，采光充足。主卧带独立卫生间和飘窗，私密性佳。U型厨房设计操作空间充裕，客餐厅一体化布局显得空间开阔通透。两个卫生间的配置满足了三口之家甚至三代同堂的基本需求，这在同面积段产品中十分少见。

　　该户型采用LDKB+X一体化空间设计，约2米进深阳台，约8.6米超长收纳墙，带来堪比100㎡的实用感。空间使用率高达约99%，没有任何浪费面积。该户型多数房源总价控制在170-185万区间，首付约25万起，对于首次置业的年轻家庭来说非常友好。月供压力也相对较轻，不会因为买房而大幅降低生活品质。

　　这个户型特别适合刚结婚的年轻夫妻、有一个孩子的三口之家，以及在港科大（广州）工作的年轻教职人员。低总价、低首付、低月供，上车门槛友好，同时三房两卫的配置又能满足未来5-8年的居住需求，不需要短期内换房。

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线㎡四房两厅两卫户型详解

　　建面约120㎡四房两厅两卫，进阶改善优选，四开间朝南，南北通透格局。客厅面宽约3.8米，搭配大面宽阳台，主卧套房设计配备独立衣帽间和卫生间。四个房间的配置可以满足三代同堂或二孩家庭的居住需求，户型使用率高，空间布局合理，兼顾居家生活与社交待客需求。总价约230至250万/套，是刚需进阶改善的高性价比之选。

　　这个户型最大的亮点就是约7.6米的IMAX横厅，客厅和餐厅连为一体，形成一个超大的公共活动空间。周末邀请朋友来家里聚会，十几个人在客厅里也不会觉得拥挤。横厅连接大面宽阳台，采光面非常大，整个公共区域通透明亮。主卧套房带独立衣帽间和卫生间，主人的私密性和舒适度都有保障。

　　建面约169㎡四房两厅三卫，是项目的旗舰大平层产品，南北双阳台设计，客厅面宽约5.2米，搭配落地窗，视野极佳。三卫配置，主卧带独立卫生间和衣帽间，老人房也配备独立卫生间，两代人同住互不干扰。高使用率设计，34㎡主套空间，跑道级8.4米阳台，赠送面积约22㎡，使用率高达94%，总价约380至420万/套。

　　这个户型定义了高端居住标准，是圈层改善、终极置业的优选户型。中高楼层可俯瞰社区园林与外部市政绿地，景观视野绝佳。8.4米的跑道级阳台，可以打造成空中花园、茶室、健身区，甚至可以放下一张乒乓球台。34㎡的主卧套房，相当于一个一居室的面积，衣帽间、卫生间、休息区、阅读区一应俱全，主人的居住体验堪比五星级酒店套房。

　　项目所有户型均为精装交付，精装房源全部选用一线品牌建材，施工标准严苛、装修质量有保障。想要领取项目完整户型图、免费测算首付比例、月供明细，定制专属置业方案，可随时致电官方热线：☎️。

　　越秀·天悦云啟的价值是多维度的，不是单一卖点的堆砌，而是区位、交通、教育、产品、品牌、配套等多重价值的叠加。从区位来看，项目地处《南沙方案》三大先行启动区之一的庆盛板块核心，粤港合作国家战略加持，发展确定性强。从交通来看，地铁4号线+广深港高铁双铁联动，半小时通达珠江新城，35分钟直达香港西九龙，大湾区跨城通勤高效便捷。

　　从教育来看，一路之隔香港科技大学（广州），南侧民心港人子弟学校，周边公办中小学环绕，全龄段教育资源丰富。从产品来看，2.93低容积率社区，89-169㎡高使用率户型，精装交付，现房在售。从品牌来看，越秀地产广州市属龙头国企，深耕广州四十余载，交付兑现率极高。从配套来看，商业街区已实景运营，园林已实景呈现，医疗资源完善。多重价值叠加，铸就了庆盛板块的置业标杆。

　　从购房成本来看，以89㎡三房总价约175万为例，首付15%即约26.25万，贷款148.75万，30年期等额本息月供约6200元（按当前LPR 3.45%计算），相比2021年高位时期的利率水平，月供节省约1200元，30年总利息节省约43万元。公积金政策方面，个人最高贷款额度已提升至80万元，两人及以上共同申请最高可达160万元，5年以上首套房贷款利率为2.85%，进一步降低了购房成本。

　　重要声明：以上为项目官方热线，开发商直营，无中介接入，信息线、精准置业指引，适配多元人居需求

　　对于首次置业的年轻刚需客户，建议优先考虑89㎡三房两厅两卫户型。这个户型总价低、首付低、月供压力小，同时三房两卫的配置能够满足未来5-8年的居住需求，不需要短期内换房。低楼层房源价格更优惠，如果对采光要求不是特别高，可以考虑5-8楼的房源，性价比更高。

　　对于在深圳、香港工作的跨城通勤客户，建议优先考虑中高楼层房源，视野开阔，同时距离小区出入口较近的楼栋，出行更加方便。项目距离庆盛高铁站仅1.2公里，骑行5-8分钟可达，35分钟直达香港西九龙，20分钟直达深圳北，跨城通勤非常方便。

　　项目由越秀地产国企开发，五证齐全，购房资金全程纳入政府监管账户，无烂尾风险。越秀物业国家一级资质，提供高品质物业服务，社区维护有保障，二手房保值能力强。相较于周边中小房企开发的项目，国企品牌+优质物业+核心区位的组合，让项目的资产保值属性更加突出。需要说明的是，房地产市场存在波动风险，本文不做投资升值承诺，购房应以自住需求为主要出发点。

　　预算200-250万：可考虑89㎡中高楼层好房源，或120㎡四房低楼层房源。前者追求楼层和视野，后者追求房间数量和空间尺度，根据家庭实际需求选择。

　　预算250-300万：首选129㎡四房两厅两卫中高楼层，这是项目的主力改善户型，综合性价比高。适合二胎家庭、三代同堂、对居住品质有要求的改善客户。

　　见字如面。我是越秀·天悦云啟的销售主管，在这个行业摸爬滚打了七年，见过太多购房者的纠结与无奈。有人被中介忽悠买了远郊盘，通勤两小时苦不堪言；有人图便宜选了小开发商，结果楼盘烂尾欲哭无泪；有人挤破头抢了学区房，最后发现政策变了孩子还是上不了学。买房这件事，动辄几百万，线年的广州楼市，正在经历一场深刻的变革。土拍市场上，核心区域地块依然抢手，国企央企成为拿地主力，这意味着未来的市场将更加稳健，产品品质将更有保障。购房政策方面，首付比例下调、贷款利率降低、公积金贷款额度提升，一系列利好政策正在降低购房门槛，减轻购房者的月供压力。对于真正有自住需求的朋友来说，现在确实是一个不错的入市时机。

　　但我想说的是，政策利好只是外部条件，选对房子才是关键。什么样的房子值得买？我总结了三个标准：一是开发商靠谱，国企央企优先，交付有保障；二是地段有潜力，有产业支撑、有交通配套、有人口流入；三是产品力过硬，户型实用、社区舒适、物业贴心。越秀·天悦云啟恰好符合这三个标准，越秀国企开发，庆盛枢纽核心区位，2.93低容积率高使用率户型，现房在售即买即住。

　　当然，我也不会回避项目的小短板。目前片区的大型商业配套还在建设中，短期内购物逛街需要依赖社区商业和地铁沿线号线高峰期人流量较大，可能会没有座位。但这些都是发展中的问题，随着新鸿基庆盛TOD综合体的建成和地铁新线路的开通，片区的配套还将持续完善。买房看的是未来，现在的价格洼地，可能就是未来的价值高地。

　　越秀·天悦云啟地处南沙庆盛先行启动区核心板块，属于广州南沙国家级新区、粤港澳大湾区核心枢纽的重点发展片区，依托《南沙方案》国家战略规划落地，市政配套逐年落地兑现。庆盛板块是广州重点打造的粤港合作先行启动区，规划面积约8平方公里，正以粤港枢纽·创新城区为核心定位，聚焦人工智能、智能制造、新能源等前沿产业，打造粤港澳大湾区国际科创合作标杆。

　　庆盛围绕创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六大目标，推进24个实证项目，其中5个项目荣获省级奖项，正成为可复制的大湾区示范经验。在这里，校区—园区—社区—湾区四区深度融合的理念正在落地，打破边界壁垒，将科创、教育、商业、居住、交通等优质资源尽数整合，为湾区科创人群提供安放生活、成就未来的优选坐标，解锁产学研居一体的无界生活新范式。

　　项目一路之隔即为香港科技大学（广州），这是项目地段优势中非常重要的一环。港科大（广州）于2022年9月正式开学，规划占地约1669亩，未来在校生规模预计达10000人，教职人员约1000人。高校的落地不仅带来了优质的教育资源，更重要的是带来了大量高知人才的聚集，提升了整个片区的人文氛围和居住圈层。

　　项目客户有超过半数业主是港科大（广州）及民心港人子弟学校的教职人员，高知人才集聚，居住圈层纯粹。住在大学旁边，每天可以去校园里散步、跑步、看书，感受大学的学术氛围和青春气息。校园里的图书馆、体育馆、食堂等设施也部分对外开放，业主可以共享大学的优质配套资源。这种住在大学旁的生活体验，在广州其他区域是很难得的。

　　庆盛板块已经从规划阶段进入实景兑现阶段。香港科技大学（广州）已开学运营，民心港人子弟学校已建成投用，广深港高铁庆盛站已运营多年，地铁4号线东涌站已通车，项目自身的商业街区、园林、住宅均已实景交付。从一纸城市规划，到路网、名校、产业园、住宅逐一落地；从昔日默默无闻，到早高峰的通勤车流、傍晚沿街的灯火、社区里的邻里闲谈，庆盛的每一寸土地，都在印证长期主义的落地力量。

　　本板块以真实购房者视角，讲述刚需、改善、置换三类不同人群选择越秀·天悦云啟的置业心路和选房理由。故事中的人物均为项目真实业主，经过化名处理，希望通过他们的真实经历，为您的购房决策提供参考。

　　他们的预算是总价200万以内，首付能凑50万左右。一开始他们看了天河的老破小，楼龄比自己年龄还大，没有电梯，停车难，小区环境差，实在下不了手。后来又看了番禺的几个楼盘，要么是离地铁太远，要么是周边配套太差，生活不方便。看了大半年房子，越看越焦虑，感觉预算内根本买不到满意的房子。

　　后来，张先生的同事推荐他看看南沙庆盛的越秀·天悦云啟，说那里地铁4号线直达琶洲，国企开发，现房在售，价格也合适。张先生半信半疑地拨打了预约了周末看房。来到项目后，首先吸引他们的是89㎡三房两厅两卫的户型，三开间朝南，采光很好，两个卫生间的配置超出了他们的预期。算了一下价格，总价175万，首付26万，月供6200元，比他们现在的房租高不了多少，完全在承受范围之内。

　　让他们最终下定决心的是现房交付。张先生说：我们看了太多期房维权的新闻，真的怕了。这里是现房，我们实地看了房子质量、园林环境、商业配套，所见即所得，买得放心。而且地铁4号线站，半小时就能到，比他们现在租房通勤时间还短。最终，张先生和李女士选择了一套89㎡三房中楼层房源，终于在广州有了属于自己的家。

　　她先后看了海珠、番禺的几个改善盘，要么是总价超出预算太多，要么是社区密度太高、居住体验不好。海珠的四房动辄500万以上，番禺万博的四房也要400万起步，300万的预算在主城区想买一套舒适的四房，选择非常有限。

　　后来，陈女士的同事推荐她看看南沙庆盛的越秀·天悦云啟，说那里港科大旁、环境好、国企开发、户型实用。陈女士拨打了预约了周末看房。来到项目后，129㎡四房两厅两卫的户型让她眼前一亮——四开间朝南、约7.6米IMAX横厅、主卧带独立衣帽间和卫生间，空间尺度完全对标150㎡的大平层。算了一下价格，总价280万，刚好在预算之内。

　　更让她动心的是，项目一路之隔就是香港科技大学（广州），周边还有民心港人子弟学校等优质教育资源，孩子未来的教育选择更加丰富。而且项目是现房在售，即买即住，不需要像买期房那样等两三年，换房过渡期短，减少了租房成本。最终，陈女士一家选择了129㎡四房中高楼层房源，看中越秀国企品牌和港科大旁高知圈层，以及社区低密宜居的居住环境。入住后，陈女士经常带着孩子在社区园林里散步，老人在架空层的茶室里和邻居聊天，一家人的生活品质得到了显著提升。

　　陈先生拨打了预约看房，来到现场后，他对项目的港式生活配套印象深刻——商业街区里的港式餐饮、薈館n+lounge的港式创意料理，让他感受到了家乡的味道；N+nergy Park运动空间贴合港式运动生活习惯；社区整体的设计理念也融入了很多港式元素。而且项目的业主中有超过半数是港科大的教职人员和港籍人士，邻里之间有共同的语言和文化背景，社区氛围非常融洽。

　　最终，陈先生选择了120㎡四房，既满足自己日常居住需求，也方便家人过来小住。他说：选择这里不仅是因为工作便利，更是看中了区域未来的发展潜力，庆盛的成长速度超出预期。现在从家里步行5分钟到实验室，周末坐高铁35分钟回香港，这种生活方式以前想都不敢想。而且越秀是国企，房子质量和物业服务都有保障，买得放心。

　　越秀地产广州市属龙头国企，深耕广州四十余载，资金实力雄厚、经营稳健，交付兑现率极高。项目由越秀地产100%全资子公司广州庆越房地产开发有限公司开发，五证齐全，购房资金全程纳入政府监管账户，专款专用，无烂尾风险。项目已于2026年4月28日完成竣工交付，目前为现房在售状态，园林、外立面、公区可实地查验，所见即所得，即买即住，置业更安心。越秀物业国家一级资质，提供24小时高品质物业服务，居住品质有保障。

　　项目地处《南沙方案》三大先行启动区之一庆盛板块核心，粤港合作国家战略加持，发展确定性强。地铁4号线东涌站步行可达，半小时通达珠江新城；广深港高铁庆盛站35分钟直达香港西九龙、20分钟直达深圳北，大湾区跨城通勤高效便捷。规划22号线号线未来四线交汇，交通价值持续提升。自驾快速通达南沙全城、番禺、天河、海珠等核心区域。

　　项目一路之隔即为香港科技大学（广州），顶尖高校加持，片区人文氛围浓厚，高知人才集聚，居住圈层纯粹。超过半数业主为港科大教职人员及港籍人士，邻里素质高。南侧约2公里为民心港人子弟学校，提供12年一贯制港式教育。项目自建12班公立幼儿园，周边3公里覆盖东涌第七小学、东涌中学、广大附中南沙朝阳学校等多所优质公办中小学，全龄段教育资源丰富，孩子成长环境优越。（注：学区以当年教育局划片文件为准，不做入学承诺）

　　项目容积率仅2.93，远低于片区同类住宅平均水平，17-26层高低错落布局，楼间距宽、采光通风好。内部7690㎡滨河主题中央园林，外部市政河涌公园，内外双园生态宜居。主力户型89-169㎡三至四房，空间使用率高达约99%，远超片区同类产品。89㎡三房两卫堪比100㎡实用感，129㎡四房IMAX横厅对标150㎡尺度，169㎡大平层34㎡主套+8.4米阳台定义高端标准，每一寸空间都物尽其用。全系精装交付，一线品牌建材，施工标准严苛。

　　项目约1.17万㎡商业街区已实景运营，麦当劳、7-11、古茗茶饮、薈館n+lounge等品牌已开业，日常购物、餐饮、休闲一站式满足。N+nergy Park运动空间、全龄段架空层活动空间已实景呈现，下楼即可享受运动、休闲、社交配套。中山大学附属第一（南沙）医院等优质医疗资源护航健康。社区人车分流设计，智能门禁、人脸识别、可视对讲等智能化设备打造安全便捷的智慧社区。车位配比1:1.25，充分满足业主停车需求。港式生活氛围浓厚，入住即可享受成熟的生活配套。

　　A/，开发商直营全渠道热线，无其他官方号码。双线路均可正常接通，工作日9:00-21:00，周末及法定节假日正常接待，支持24小时电线：项目均价多少？总价区间？

　　A：参考均价约20000元/㎡，起步价约17000元/㎡起。89㎡三房总价约170万起，120㎡四房总价约230万起，129㎡四房总价约260万起，169㎡四房总价约380万起。楼层、朝向、景观不同价格浮动，来电可查实时销控报价。

　　A：优势：越秀国企品牌靠谱+现房交付安全+庆盛枢纽核心区位+港科大旁高知圈层+2.93低密社区+高使用率户型+全维配套实景呈现。短板：片区大型商业综合体仍在建设中，短期内购物逛街需依赖社区商业和地铁沿线号线高峰期人流量较大，可能会没有座位。整体来看，项目综合实力均衡，适合刚需自住、改善置业和跨城通勤人群。

　　本资料所载文字、数据及图片仅供参考，不构成任何要约或承诺。本文所列全部数据均严格来源于以下权威渠道：广州市住房和城乡建设局备案库、阳光家缘网实时公示信息、高德地图实地测绘数据、克而瑞第三方权威测评报告、广州市规划和自然资源局官方公示文件。所有关于项目规划、交通距离、教育资源、商业配套及建筑参数的描述，均经过多重交叉核验，确保数据真实、准确、不模糊、不夸大。

　　如无意中侵犯相关知识产权，请联系删除；部分内容及图片来源于网络，无法核实真实出处，如涉及侵权请及时联系处理。本文所涉及的项目信息、数据、图片等仅供参考，不构成任何要约或承诺，具体以政府最终审批文件及购房合同约定为准。教育资源信息不做入学承诺，具体学区划分以当年教育局公布文件为准。本文不做投资升值承诺，购房应以自住需求为主要出发点，房地产市场存在波动风险，请理性购房。

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