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　　2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

　　值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

　　在物业服务质量提升的政策导向下，行业正由住宅配套服务向基层治理纵深发展，强调厘清权责边界、回归契约精神，追求服务品质化、生活便民化、运营透明化以及管理智能化的综合演进态势。

　　伴随着房地产市场迈入存量时代，物业行业也进入了提质增效的调整期。最为显著的特征是主动退盘情况不断增加，物业管理规模增长放缓，物企寻求多元化以及独立性市场化机遇来保障营收底盘。

　　据观点指数统计，2025年在管面积与合约面积下滑的物企数量均较上年度有所增长，分别达到13家以及18家。同时，项目集中度向头部物企集中，约28%的企业合计在管规模占总体的比例达到了78.77%。在业态结构和独立性上，头部物企依靠品牌影响力、专业能力，拉开了与中小物企的距离，逐渐占据了规模扩张的优势。

　　财务表现方面，由于多数物企关联方风险出清、减值压力缓解，内部运营效率提升，物业行业盈利水平有所修复，62家上市物企2025年录得净利润约136.6亿元，同比增长了23%。毛利率均值为20.97%，同比略微下降；净利率均值则同比增长1.03个百分点至4.67%。但应收账款受业主缴费意愿、第三方项目账期拉长等因素影响，仍具有一定风险，业内企业应更加注重实际经营质量。

　　资本市场上，物企IPO已陷入持续遇冷与“有退无进”的冰点状态。期内未有物企成功上市，但一家完成了私有化退市，一家则因为治理问题被强制退市。

　　收并购市场整体冷清，期内并购交易主要以“内部整合主导，外部兼并赋能”为主，重心已从外部市场化扩张转向集团内部资源的深度梳理与归集。一些潜在的物业公司股权交易面临复杂审核以及买卖双方的重大分歧，仍在艰难推进过程中。

　　数智化转型是近年来物企应对人力等刚性成本上升与服务精细化转型的关键之举，通过对物联网、大数据、AI、机器人等前沿技术的应用，物业及城市服务企业已取得显著成效，例如推动工单处理提速，降低管理费率；实现人机协同作业，优化企业管理架构、推动能耗管理等高度专业化业务能力建设等。

　　2026年以来，物企仍通过自主研发投入、股权收购、战略合作等多元化路径推进智慧化升级，主要聚焦智能装备规模化应用、AI平台搭建与智慧化场景深度融合、绿色低碳与服务提质等维度。

　　目前，AI和机器人在具体场景中的中的应用仍有待加深。未来，这一维度的持续探索或将成为企业突破传统服务瓶颈、提升运营效率、优化服务体验以及构建差异化竞争力的胜负手。

　　今年以来，物业服务行业逐渐从房地产配套产业向独立民生服务商与城市治理重要载体转变，核心不再是“传统粗放式管理”，而是回归“精细化服务本位”。

　　从政策端来看，顶层导向正全面推动行业由“单一配套服务”向“深度融入基层共治”跨越，确立了以厘清权责边界、回归契约精神为底层逻辑的高质量发展新趋势，并呈现出服务品质化、生活便民化、运营透明化以及管理智能化的综合演进态势。

　　具体而言，服务质量提升仍是政策核心主导方向。今年3月的两会上，“实施物业服务质量提升行动”被首次写入政府工作报告，标志着该行动正式上升为国家层面的民生工程，为行业向“好物业、优服务”转型确立了清晰目标。

　　而后，各地政府密集出台专项行动方案与配套细则，将这一顶层设计转化为切实可行的落地举措。

　　以上海为例，6月份该市住建委、房管局印发《关于推进物业行业提质增效的实施意见》，指出要培育一批物业服务龙头企业，推广先进管理标准、成熟技术方案和优质服务模式。鼓励物业行业向资产运营、生活服务、城市治理等高附加值环节延伸。

　　还提出融合生活和产业服务，探索提供助餐送餐、日间照护、托幼接送、家政保洁、健康监测、房屋托管、家居装修、快递代收、社区团购、再生资源回收等物业增值服务，着力培育扎根社区、贴近民生的“物业服务+生活服务”特色品牌。

　　短期内，物企需面临加速内部整合与拓展多元化服务场景的转型阵痛。长期来看，这将倒逼企业摆脱单一依赖，向具备高附加值运营能力的综合服务商蜕变，从而在行业洗牌中构筑起更强的核心竞争力。

　　其次，围绕社区资金与收益的规范化管理，以及物业费收缴难题，公共收益管理办法、维修资金使用规范以及住房公积金可缴纳物业费等政策今年以来连续落地。

　　以福建省住建厅印发的《福建省住宅小区公共收益管理办法》为例，其指出物业服务企业或者业主委员会应当按照规定，定期公示住宅小区公共收益收支情况。并且，年度公共收益为5万元（含本数）以上的，物业服务企业、业主委员会每年应当聘请有资质的第三方审计机构对公共收益收支情况审计1次。

　　同时期，住建部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中提到要让住房公积金制度更好满足缴存人不同阶段的多元化住房消费需求，完善从“购房”“租房”拓展到“修房”“养房”的资金用途。

　　《征求意见稿》将公积金提取情形由原来的6种拓展至9种，新增了“支付自住住房物业费”这一常规提取场景，使其与购房、还贷、租房并列。

　　观点指数认为，一方面系列新规通过强制公示与第三方审计等硬性约束，厘清了公共收益的权属边界，推动行业资金管理迈向透明化与规范化。另一方面，公积金用途向“养房”环节延伸，从源头上缓解了业主的缴费压力，为破解物业费收缴难题提供了制度层面的疏导路径。

　　再者，在数字中国的战略背景下，智慧社区与智慧城市建设已成为推动高质量发展的重要抓手，这也对物业企业加速数智化转型提出了更高的要求。

　　据青岛市城管局3月9日印发的《青岛市城市管理领域“人工智能+”社会治理行动计划（2026-2028年）》，其明确到2027年推广智能终端应用，在市政道路、物业小区、公园广场等区域部署智能网联环卫车、清扫机器人、无人巡检车、巡逻机器人等智能车辆（设备）100台以上。还提出在有条件的居民小区重点推广无人清扫、车库地面清洗、社区配送、智能安防巡逻服务。

　　通过构建“智能设备+社区管理”新模式，能够实现项目运营的降本增效与安全升级，全面提升物业服务的精细化水平和居民生活安全感、满意度。

　　上游房地产市场方面，整体仍处于深度调整阶段，市场供需两端均表现疲软，资金面紧张。

　　国家统计局数据显示，今年1-6月全国房地产开发投资同比下降18.0%（按可比口径计算）；房地产开发企业房屋施工面积同比下降12.5%；房屋新开工面积下降23.4%；房屋竣工面积下降23.7%；新建商品房销售面积同比下降11.6%；房地产开发企业到位资金同比下降20.2%。

　　不过，城市更新以及公共服务市场正迎来发展机遇。5月28日国务院印发的《城市更新“十五五”规划》指明，要推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级。盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。完善城市社区嵌入式服务设施，推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级。

　　目前来看，《规划》及相关配套政策已给物业行业描绘了社区养老与托育、城市空间服务、资产管理等领域的蓝海市场，关键在于企业能否抓住转型窗口期，提升自身的综合运营能力。

　　此外，新质生产力企业近年来蓬勃发展，其非核心业务外包加速释放了IFM（综合设施管理）的巨大价值，为物企从传统管理向全链条资产运营升级提供了重要契机。相比而言，回归空间载体本身，写字楼高空置率与产业园区同质化内卷带来的运营承压，依然对物企的精细化服务与差异化破局能力提出了考验。

　　总结而言，物企需逐步降低对房地产开发商的路径依赖，向独立运营、多元业态与精细化服务转型，进而从传统住宅服务商向产业共创者、企业服务商及城市运营商跃升。通过数智化工具与深度产业服务构建核心壁垒，以寻求在高附加值与高挑战并存的非住市场中稳健立足。

　　伴随着房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业也告别了规模高速扩张的阶段，迈入提质增效的调整期。

　　在项目拓展方面，物企不再盲目追求规模扩张，而是深度践行“质效并重”的策略，主动优化在管项目结构，坚决剥离低效与亏损项目；同时，将资源高度聚焦于核心都市圈、高价值区域以及优质非住宅项目，在保障现金流安全的前提下，力求实现有利润的增长与可持续的高质量发展。

　　但在物企加码外拓的策略下，行业管理规模仍呈现增长态势，只是增速下滑明显。

　　据观点指数统计，50家样本上市物企2025年末总在管建筑面积约为76.60亿平方米，较2024年末的74.2亿平方米同比增长了3.23%。其中，在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%。

　　同时，39家披露合约面积数据的物企总计约为51.45亿平方米，较2024年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%进一步提升至46%；而恒大物业、金茂服务、建业新生活则未披露合约面积数据。

　　具体企业中，碧桂园服务的在管规模继续保持第一，达到10.7亿平方米，在管共计8268项物业。经发物业则同比增速最高，2025年末在管面积为3190万平方米，较2024年末的1730万平方米同比增长84.3%。下滑幅度较大的为和泓服务，期末在管建筑面积约5460万平方米，同比下降约12.2%，主要系出售江苏深华时代及中山中正物业所致。

　　观点指数认为，随着规模增速放缓，物企将难以通过扩大营收来摊薄刚性成本。在增量收缩与存量博弈的双重挤压下，行业的营收承压与利润缩水困境或将加深。

　　同时，项目的集中度在朝着头部集中。数据显示，2025年末在管面积超过1亿平方米的上市物企共有14家，总计在管面积60.34亿平方米，计算后约28%的物业企业合计在管规模占总体的比例达到78.77%。

　　这意味着头部物企凭借着品牌、资金与运营能力形成了显著的拓展优势，进一步拉大了与中小物企的发展差距，呈现出“强者恒强”的格局。

　　从业态结构和独立性来看亦是如此。整体上，虽然物业行业非住业态以及第三方项目占总规模的比例提升缓慢，但头部物企依托较强的战略定力及数智化能力，在业态多元化，市场化拓展等方面展现出较高的水平，这种核心竞争力的差异，使得行业梯队间的分化进一步加剧。

　　2026上半年，“强者恒强”的趋势得以延续。样本物企中，招商积余今年上半年在住宅、办公、园区、交通等赛道多点开花，新增超200个项目，新增管理面积超4000万平方米；万物云旗下专注大型公共空间服务的丹田物业上半年新拓超50个项目，涉及高校、医疗、公建等赛道。

　　雅生活集团实行“一区一策、一城一策、一企一策”精细化拓展战略，上半年实现了“城市地图”的纵深推进，服务版图高质量拓新，在高端住宅、政府机关、金融机构、高校、产业园、高端商写等业态密集落子，展现出较强的市场竞争力。

　　观点指数认为，未来物企拓展能力将延续分化态势，头部品牌将依托品牌溢价、综合解决方案能力及资金优势，在第三方市场持续抢占高质项目，主导行业格局；而其他品牌则转向特定区域深耕与精益管理，通过差异化定位在细分市场中寻求稳健的业绩增长。

　　住宅项目仍是绝大多数物企的基本盘，发挥着稳定营收与现金流的压舱石作用。数据显示，2025年度32家样本物企披露的住宅项目贡献的收入占约总收入的57.23%。

　　今年以来，住宅物业端仍面临空置率高、收费难、费用低等挑战。物企一方面果断剥离低效亏损项目及时止损，将资源聚焦于高潜力优质盘。另一方面通过品质焕新、带资进场及盘活社区闲置资源等方式重塑服务，意图恢复业主信任、提升收缴率，最终实现整体运营质效与微利可持续的良性发展。

　　目前，项目退场形势依然严峻，其中以“止损”为目的的主动退出情况占绝大多数，而因未能续聘或业主维权被迫退出的情况则较为少见。

　　据市场消息，长城物业南京分公司此前发布撤场告知函，表明将在今年6月30日正式退出南京市高淳区淳溪街道中交荣域家园物业管理工作。理由是该项目空置率较高、物业费收缴率持续偏低，加之设施设备维修成本逐渐上升、人力及其他运营开支不断增长，使得物业管理服务长期处于严重亏损状态。

　　据测算，截至2026年3月，该住宅项目累计亏损额已超过300万元，近一年月均亏损达10万元以上。

　　业内人士认为，物业撤场并非全是负面信号，有序退出恰是行业走向成熟的标志。存量时代，物企清退低效亏损项目，是从“重规模”转向“重质量”的必然；守住市场契约底线、压实民生缴费责任，完善退出衔接机制，才能实现行业进退有度、良性发展。

　　同时，随着存量竞争加剧，以及住宅项目招投标的日益激烈，“带资进场”频频上演，已成为物企竞标优质大盘的重要手段之一。

　　今年3月，南京博恩花园小区启动物业选聘后，吸引了17家物业公司报名，经过评选后，已从10家筛选到最后5家。值得一提的是，过程中10家物企缴纳了20万元保证金，9家主动提出带资进场，涉及金额从76万元至385.18万元不等；有4家物业公司的投资金额更是超过300万。

　　观点指数认为，这种举措一方面有助于快速解决小区焕新的资金问题，打破老旧项目改造的启动僵局，为物企获取优质核心资源提供了有力的竞争筹码；另一方面，也容易催生非理性的资本内卷，若缺乏完善的资金监管与契约约束，企业极易因前期巨额投入而透支利润，最终可能通过压缩日常运营成本或变相转嫁费用来寻求补偿，从而损害业主的长远利益与行业的健康发展。

　　相比之下，探索运营模式的创新、打造精细化服务体系，才是物企保持核心竞争力的长久之计。物企应该通过极致的成本效能比与科技赋能来提升人效，将“好服务”切实转化为“高溢价”。

　　彩生活历时10年打造了一站式数字化管理平台——彩之云，通过统一基础服务底座的搭建，实现人、物、服务全要素的数据互联与协同。并以AI技术重构社区服务流程，提升服务效率与精准度，为客户、员工、管理决策提供智能支撑，推动社区服务向智慧化、个性化升级。

　　今年年初，碧桂园服务公布了其探索老旧小区“微利可持续”的新路径。典型案例为上海静安区彭浦板块阳曲小区，其建于上世纪80年代，物业费仅每平方米0.8元到0.95元，基本上难以覆盖基础安保、保洁的人力成本。

　　碧桂园服务以三重路径进行破局，一是整合周边小区资源推行“基础服务提质不涨价”，联合保洁、安保团队协同作业，升级监控与照明设施，共享车位降低成本；二是，开发增值服务创收，如建设充电桩、改造闲置空间为便民站、提供适老服务，实现“微利循环”；三是，构建政府、企业、居民共治模式，通过合署办公、志愿者参与等降低运营成本。

　　这种探索的最终方向，是通过极致盘活与整合社区内外的各类闲置资源，构建起自我造血的生态，从而在保障甚至提升服务品质的前提下，最大程度地为业主摊薄并降低物业费负担。

　　近年来，商业及办公楼物业面临着供需结构调整与租金下行的双重考验。在部分区域新增供应与需求收缩的背景下，以往‘以价换量’的策略虽在一定程度上促进了去化，但也对资产的整体收益空间造成了挤压，行业正处于从规模扩张向存量运营过渡的调整期。

　　面对这种结构性转折，商业及办公类物业的核心竞争已从“地段、硬件”转向“运营、产业、资本”的综合实力较量。

　　这一背景下，积淀核心区位高端项目服务经验、具备深厚产业导入与资管能力，且“空间管理+综合设施管理（IFM）”协同优势显著的头部物企，正通过精细化运营与科技赋能构筑护城河，展现出更强的拿单能力、客户粘性及抗周期韧性。

　　样本物企中，金科服务从2020年以来一直围绕IFM进行战略布局，以一体化综合解决方案打造“综合性空间服务体系”，并打造了“金悦企服”品牌，织就细密的企事业单位服务网络。

　　资料显示，目前该公司已进驻全国129座城市，服务700余个社区和近1000家企业。其中90%分布在以成渝为核心的西南西区、以武汉为核心的华中地区、以长江下游城市群为核心的华东地区。

　　万物梁行兼具中外基因，在商办物业赛道具备专业领导力。2025年其90.85%的续约率完成了饱和收入48.38亿元的合同续签，验证了核心客户对其专业能力的高度认可。

　　数据显示，万物云旗下物业及设施管理服务板块收入已经由2021年度的52.88亿元增至2025年度的106.67亿元。合约项目数量由2021年末的1664个增长至2025年末的3444个，涉及合约饱和收入由96.47亿元增长至206.56亿元。其中，2025年内获取超高层项目13个，并持续在优质赛道中扩张，进一步优化客户结构。

　　保利物业于2019年提出“大物业”战略，将商业及写字楼赛道作为新增长引擎之一，并推出商办服务品牌“星云企服”，运用大运营思维、设施管理（FM）的理念，为项目提供全生命周期品质服务。

　　2025年，其商业及写字楼物业贡献收入约24.84亿元，同比增长约27.3%。在管面积约为4870万平方米，年内新拓展第三方商业及写字楼项目单年合同金额达12.76亿元，同比增长14.5%。

　　整体上，万物梁行、招商积余、华润万象生活、保利物业、卓越商企服务、金地智慧服务、特发服务等多家头部物企，通过率先布局，较早建立起了商业及办公楼赛道的竞争力，也验证了该赛道的良好成长性。

　　这一趋势正释放出强烈的示范效应，吸引越来越多的物企加速入局，推动商业及办公物业服务赛道迎来更广泛的参与和更深度的竞争。

　　例如，碧桂园服务2025年8月正式组建IFM业务集团，并由先前在特发服务有过履职经历的关宇出任总裁，全面负责高端物业服务领域的战略布局与运营管理。新大正则计划收购整合嘉信立恒的控制权，以快速切入IFM高增长赛道，加快实现业务转型。

　　从具体项目运营来看，这一类物业服务需求呈现出高度的专业化、标准化与强科技水平导向特征。要求物企严守治安与消防的安全底线，具备对复杂机电系统进行全生命周期精细化维保的能力，以确保楼宇硬件的高完好率与稳定运行，为商业办公场景提供安全、高效的物理空间支撑。

　　例如，第一太平戴维斯4月获得利星行集团委任，为其上海利星国际广场、沈阳利星行广场提供全权物业管理服务。

　　其中，上海利星国际广场位于上海利星国际广场，是区域内的甲级写字楼，项目以高标准的大厦运营、智慧化设施管理及定制化企业服务著称，吸引了多家跨国企业与行业头部机构入驻。第一太平戴维斯团队将输出国际化管理标准，结合本地运营经验，确保项目在设备运行、能源管理、安防应急及客户服务等方面保持卓越水平，助力资产长期稳健增值。

　　产业园区是培育和发展新质生产力的核心物理载体，而物业服务企业则是支撑园区高效运转、赋能新质生产力发展的关键运营服务者。

　　近年来，由于住宅增量市场见顶且传统业务毛利润下滑，物企逐渐将产业园区、物流园区等作为重点拓展方向之一，以扩大在管规模，保证业绩增长。并借助高专业性服务建立起综合设施管理（IFM）能力，增强自身韧性。

　　据观点指数观察，在该赛道的客户选择上，物企愈发倾向于互联网高科技、高端制造、新能源、生物医药、文化创意等新质生产力头部企业，主要因其具备高成长性、高支付能力与高韧性。

　　同时，站在物企角度，这类客户不仅能提供长期稳定的优质现金流，其复杂的业务场景也更能发挥IFM服务的专业壁垒价值，有效倒逼物企提升对具体场景的深度理解能力与对产业链的生态构建能力。

　　样本物企中，卓越商企服务持续发展新客户、新赛道，在高端制造解决方案、洁净室解决方案等细分领域构建差异化竞争优势。服务客户主要为世界500强及高新技术企业，目前已经形成了互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。

　　2026年以来，该公司接连拓得了Klook客路旅行深圳新总部、松下电气设备中国总部、vivo深圳维沃大厦、网络安全巨头奇安信华南总部、名创优品全球总部、联影医疗上海嘉定园区等商办及产业园区项目。

　　其中，联影医疗上海嘉定园区二期总投资31.26亿元，建筑面积共43万平方米。基地集研发与生产一体：生产区域包括一座4万多平米的灯塔工厂、5万多平米的展示培训车间及12层生产准备车间；研发部分由两栋18层高的双子塔构成，辅以两栋20层的综合大楼，是一个覆盖技术研发、智能制造、国际交流、品牌展示与生活服务的智慧园区。

　　卓越商企将导入“卓越IFM服务体系”，具体包括：全周期设施管理，针对无柱厂房及恒温恒湿洁净车间，制定专项设施运维方案；对园区设备进行实时监控与预警，从能源管理到工单闭环，全流程可追溯、可分析；同时，拓展多元化空间服务；打造有温度的园区服务，融入创新文化基因。

　　6月，龙湖智创生活宣布中标小鹏集团全球总部-小鹏机器人数据采集中心及小鹏科技园T1的物业服务项目，将为其提供全周期、智慧化的空间运营服务。

　　据介绍，该项目主体建筑面积约36.45万平方米，是集总部办公、前沿研发、汽车工程迭代、飞行汽车起降测试、智能驾驶实验等于一体的“全域AI科创”综合体。

　　对此，龙湖智创生活将自研的“HALO智慧空间管理平台”作为该项目的解决方案。计划通过该平台以“空间—人—服务事项”黄金三角运营模型重构空间运营底层逻辑，将总部园区内的全量空间在线，结合全域SLA标准体系，实现园区空间、在岗人员、服务事项的三维精准匹配与联动管控。

　　同时，依托超级工单体系与AI知识赋能机制，龙湖智创生活将构建智慧服务运营体系，为小鹏总部打造空间服务保障。

　　目前来看，近年来数字经济产业链火热，物企均想在相关科技企业配套服务的增量市场中分得一杯羹。

　　今年初，融创服务转变战略，明确要聚焦符合国家政策引导方向，有广阔发展前景的产业客户，包括新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块。

　　上半年来，该公司在稳固比亚迪、小米等存量战略客户的基础上，新拓东软集团、世纪互联、泰康之家、爱玛、秦淮数据、北京广安顺元医药公司等新兴产业领军者，优质客户矩阵持续增厚。

　　此外，星河智善生活4月份正式进驻无锡（国家）软件园人才公寓，由此贯通了项目从二期、三期、四期到人才公寓的全场景链路，完整落地了覆盖“办公+生活”的全域服务体系。在园区运营管理中，通过标准化基础服务兜底项目稳定运行，叠加智慧化工具降低运营成本，再以定制化服务响应产业人群需求，实现从传统物业管理向园区运营协同者的角色转型。

　　在住宅增量见顶与地产退潮的背景下，公建类物业正成为行业跨越周期、重塑增长曲线的核心蓝海，其未来规模与市场空间展现出强劲的增长势能。

　　数据显示，2019年-2023年城市服务市场的总收入由1898亿元增加至2336亿元，复合年增长率为5.3%。2028年城市服务市场的总收入预计将达3236亿元，2023年-2028年的复合年增长率为6.7%。

　　从市场竞争格局来看，2023年度中国城市服务市场中，前十五大物业管理约占城市服务市场总收入的13.4%。这一较低的集中度表明当前城市服务市场仍高度分散，尚未形成绝对的寡头垄断格局，赛道仍具备极强的包容性，足以容纳更多物企入局并寻找差异化发展的机遇。

　　同时，由于头部物企近年来对多元化场景的深度渗透与运营价值的挖掘，城市公建物企的服务边界正广泛延伸至文旅、医院、学校、机场后勤、市政配套、公共场馆、口岸及交通枢纽等复杂细分领域。

　　2026年以来的外拓表现中，例如，金地智慧服务6月宣布敲定广州白云国际机场第一航站区航站楼综合运维服务项目，具体运维工作由旗下城市服务品牌金智仟城落地执行。珠江城市服务将“城市服务+文体运营”作为核心主业，上半年在政务楼宇、文体场馆及城市公园等业态中标诸多项目，如佛山市交通运输局、湖北孝感奥体中心、汉长安城未央宫国家考古遗址公园、广州白云国际会议中心等。

　　样本物企中，招商积余以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱为拓展理念，近年来服务业态多元化趋势明显，目前已涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国166个城市。其中，在城市空间、学校、政府、公共业态方位，其2025年共创收约39.28亿元，占非住业态收入的近40%。截至年末在管面积共计约1.14亿平方米，占非住宅业态管理面积的近50%。

　　保利物业2018年便针对公共及其他物业打造了“保利公共服务”品牌，持续深化在城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多元业态的布局。

　　通过对不断创新服务理念，其“公共及其他物业”已经成为重要的营收增长极之一。2025年实现的收入约为32.97亿元，同比增长12.0%，占物业管理服务的总收入比重达到25.1%。在管项目数量742个，对应在管面积约4.75亿平方米。

　　随着城市精细化治理与公共服务市场化改革的深化，越来越多的物企正加速突破传统管理藩篱，全面向“城市空间运营商”跨越。

　　2025年中期业绩会上，中海物业宣布要“竭力成为城市空间的综合服务运营商”，并发挥中海集团全产业链的优势，快速抢占这一赛道。

　　彼时年内，中海物业新增管理建筑面积9090万平方米，新签合约总额约52.37亿元。新增订单中，非住宅项目面积占比达到68.4%，当中城市运营类占49.5%；其余31.6%为住宅项目。截至2025年末，该公司城市运营类项目在管面积约为9880万平方米，对应创造收入约24.30亿元，同比增长24.8%。

　　目前，强大的资源整合能力与内容运营能力是物企在城市公建领域竞争的核心壁垒。这也意味着优质项目运营门槛高，唯有具备深厚政企合作基础、雄厚资金实力以及标准化运营体系的头部企业，才能在激烈的市场竞争中深度挖掘城市空间的潜在价值。

　　华润万象生活拥有“策、询、招、运”全链运营能力，借力华润集团庞大的产业生态网络。其城市空间业务在管面积达到1.28亿平方米，收入达到20.4亿元，合同回款率也维持在92.6%的高位。近期，该公司联手华润文体成功获取深圳宝安体育中心运营权，双方计划引进高规格体育赛事、大型演艺活动，落地各类全民健身项目，以“体育+”深度融合模式打造湾区文体新范式。

　　观点指数认为，这种通过导入高价值赛演内容与商业配套的创新运维模式，有助于激活场馆自身的“造血”功能，在大幅降低政府财政补贴负担的同时，实现资产商业价值的最大化与多元收益的持续增长。

　　环卫服务赛道是改善城乡环境、提升居民生活品质的重要基础。其市场发展受政策引导、城镇化推进及政府投入加大等宏观因素驱动，同时也与人口基数、居民环保意识提升以及环卫机械化率提高等社会与技术因素密切相关。

　　过往期间，多家物企试图通过收并购快速切入市政环卫赛道，以做大管理规模，拓展业务边界并在资本市场获得更高的估值溢价与市值认可。

　　如，碧桂园服务曾在2020年以3.75亿元收购福建东飞60%的股权，还计划斥资24.5亿元收购满国康洁70%的股权，以推动环境服务向城市服务升级，并传出分拆环卫板块上市的潜在安排。

　　但近年来物企在城乡环卫赛道纷纷折戟，一方面主动剔除回款难、利润薄的劣质项目以规避风险；另一方面，因被收购标的业绩不达标，被迫计提巨额减值甚至亏本出售股权给原股东。这些“刮骨疗毒”式的止损动作，直接反映了跨界扩张带来的巨大财务阵痛与战略受挫。

　　6月末，永升服务发布公告称，其在2021年收购的湖南美中环境生态科技有限公司51%股权的第四、第五及第六期应付代价被卖方同意豁免，总豁免金额约1670.76万元；已支付的第一、第二及第三期款项总和为4148.34万元。

　　据彼时公告，湖南美中环境是一家环卫服务提供商，业务覆盖中国超过十个省市，2020年度的收入约为2.08亿元，除税前纯利约1514.1亿元。双方亦签订溢利保证目标，要求2022年-2024年末累计保证溢利达到4370万元，且原协议第四至六期付款与代价调整机制及溢利保证挂钩。

　　因此，有理由认为此次代价被豁免更多是因为湖南美中环境可能未能完全达到原协议约定的溢利保证目标，双方通过债务互抵方式解决。同时，公告中也表示，自收购完成以来，永升服务凭借市场资源、营运经验及项目拓展能力，持续支持目标公司的业务发展。

　　2025年，永升服务的城市服务业务（主要以城市环卫、垃圾分类处理等为主）同大多数从事该类业务的物企一样呈现下滑趋势。数据显示，其城市服务收入约2.33亿元，同比下降18.6%；期内通过终止部分利润率较低项目，毛利率由上年的10.9%上升至13.4%。

　　同样，上市环卫企业也正在经历行业的深刻转型，逐渐从过去的快速规模扩张阶段，迈向存量优化与质量提升的新周期。在这一新周期下，环卫企业正面临着项目单价下降、考核标准严苛、同质化竞争加剧以及回款周期拉长等多重生存挑战。

　　以北控城市资源为例，该公司2025年通过公开招投标成功中标共44个城市服务项目，合约总值及估计年度收入分别为15.284亿元及5.022亿元。相比之下，2024年度其中标合共35个城市服务项目，但合约总值及估计年度收入分别为64.218亿元及9.874亿元。

　　同时期，环卫企业的盈利能力仍受到较大影响。侨银股份7月15日发布2026半年度业绩预告，预期归母净利润为4700万元–7000万元，同比大幅下滑43.89%–62.33%。解释称主要系区域财政承压、行业应收账款高企等影响所致。

　　此外，在国内市场增量有限，竞争激烈、利润空间受挤压的情况下，环卫企业也在积极向国外拓展业务，一般采取环卫装备出海或综合解决方案出海的模式，以缓解国内市场的内卷压力。

　　资料显示，福龙马持续挖潜海外新能源环卫装备市场潜力，目前已将产品出口至东南亚、中东、中亚、南美洲等40多个国家和地区。侨银股份则聚焦一带一路机遇，今年5月与印尼工业部等签署战略合作框架协议，围绕工业园区污水治理、水资源循环利用、绿色低碳技术应用及智慧运维等方向落地服务，为拓展东南亚环保市场奠定基础。

　　受低效项目持续出清影响，物业行业管理规模扩张面临较大压力。尽管行业整体营收保持增长，但增速呈现放缓趋势。同时，营收下滑的物企占比有所上升，行业马太效应逐渐凸显，头部物企与小型物企在业绩与财务风险方面的鸿沟正在持续拉大。

　　截至目前，共计62家上市物企公布了2025年业绩。观点指数统计，上述物企的营收共约3057.27亿元，平均同比增长率仅为1.46%，较2024年度下降了3.2个百分点。其中，录得营收下滑的物企共30家，占比约48.4%，较2024年的占比35.5%提升12.9个百分点。营收超过百亿的上市物企共9家，与2024年数量一致。

　　具体而言，碧桂园服务营收仍位列第一，达到483.54亿元。营收规模最小的为宋都服务，仅收入2.31亿元。

　　营收增长较快的三家分别为金茂服务、建发物业及京城佳业，分别同比增长18.50%、17.80%及15.50%，达到36.68亿元、38.81亿元与22.92亿元，主要受在管面积快速增长、社区增值业务优化等推动。营收下滑幅度最大的则为祈福生活服务，同比下降12.8%至3.2亿元，主要系多条非核心业务线收入大幅下降所致。

　　同时，由于多数物企关联方风险出清带来减值压力缓解及内部运营效率提升，行业的盈利水平得以修复并呈现反弹趋势。

　　据观点指数统计，62家上市物企2025年度共计录得归母净利润约136.6亿元，较2024年度的约111.07亿元同比增长了23%。毛利率均值较2024年度的21.82%略微下降0.85个百分点至20.97%。净利率均值较2024年度的3.64%同比增长1.03个百分点至4.67%。

　　其中，录得净亏损的物企数量共计11家，较2024年的13家有所下降。最大净亏损额度为13.71亿元，相比之下，2024年业内最大净亏损额度达到32.71亿元。

　　具体来看，华润万象生活归母净利润连续多年保持业内第一，2025年同比增长10.3%至39.7亿元。在头部物企中，绿城服务净利润增速最快，同比增长29.9%至8.8亿元。

　　总结而言，物业费收缴率下滑、刚性成本持续提升、高毛利增值业务增长减速，以及部分物企应收账款与商誉减值计提等多重因素叠加影响，行业整体盈利能力仍未恢复至曾经的高峰水平。

　　从主要业务来看，基础物管服务仍是业绩的压舱石，对物企总体收入的贡献普遍在70%左右。

　　据观点指数统计，58家样本物企该业务板块的增长率均值约为6.06%，较2024年度的9.68%有所下滑。其中，有13家物企基础物管服务同比下降，较上年的9家数量有所增长。新大正、星悦康旅、弘阳服务下滑幅度较大，分别同比下降12.22%、11.6%以及8%。

　　以弘阳服务为例，下滑主要是退出部分经营利润亏损的项目与商业物业管理项目导致。

　　社区增值服务仍呈现分化，一部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但更多物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务及结构优化影响，收入及毛利率出现下滑。

　　据观点指数统计，披露社区增值服务的43家物企中，约46.5%的物企该业务实现了同比增长，最高同比增长达到90.5%，但基数较低。另外53.5%的物企该业务录得同比下滑，最大降幅为-40.1%。

　　非业主增值服务则呈现深度收缩与战略剥离态势。一方面受到期内房地产市场开发及销售低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少的影响；另一方面，物企积极切割来自地产方的风险，倾向于稳健经营。因此该板块收入滑坡明显，对整体收入的贡献进一步下滑。

　　未来，基础物管服务仍将是行业的托底基石，在存量竞争激烈的当下保持温和增长；社区增值服务则是物企构建差异化竞争优势的关键所在；而非业主增值服务受地产开发下行拖累，对整体收入的贡献或将进一步降低。

　　由于地产方信用风险暴露及资金链断裂导致关联应收款难以收回、物业费收缴率下滑且业主预付费意愿持续减弱、第三方外拓业务账期拉长、部分物企为保规模承接低质项目加剧回款难度等，物业行业贸易应收账款的风险近年来一直居高不下。

　　为此，物企通过多重手段来加强应收账款管理。总结而言包括，加大催缴力度与专项清收、推进以资抵债化解关联欠款、创新预付费模式提升资金前置能力、建立数智化项目风险预警机制前置风控关口、优化客户结构并主动剔除低质项目、强化信用评估与分级管理等。

　　从实践来看，2026年以来物企仍在接手关联方的抵债资产，不过整体规模较往年大幅下降，表明来自关联方的风险正在逐步化解出清，物企正从被动化债转向主动管控，更多回归到经营本身。

　　4月29日，时代中国控股公告，全资附属公司时代鼎锋与时代邻里旗下多家公司签订债务抵销协议，将位于广东肇庆的时代年华花园的13套住宅及2个车位转让给时代物业（广州），以抵销未偿还应付账款，涉及总代价为629.5万元。

　　上述系列举措提升了物企的回款效率，但行业整体应收账款增速略有增长，回款风险有待降低。

　　数据显示，截至2025年末62家上市物企应收账款及票据总额约为1006.69亿元，较2024年末总计963.56亿元同比增长了4.48%，增速同比略微上升。同时期，应收账款及票据与营收增速的“剪刀差”略有扩大，由2024年度的1.81个百分点扩大至2025年的3.02个百分点，也意味着业内需要更加注重实际经营质量。

　　上半年，多家物企管理层在股东会或业绩会上表态，明确在物业费收缴方面改进工作方法、制定相关策略，并对应收账款情况作了介绍。

　　例如，碧桂园服务管理层指出，目前收缴率是行业面临的一致挑战，其在收费方面也面临着前所未有的压力。但在公司全体员工的努力下，2025年包含当年收缴和往期欠费追缴达到公司的既定目标。

　　绿城服务管理层则介绍，截至2025年末其贸易及其他应收账款达到58.93亿元，同比增长了5.7%。同期应收账款减值计提5.32亿元，同比大幅增长121.1%，主要因公司主动开展“春风行动”清收历史欠款，过程中暴露部分需核销或重组的“硬骨头”；应收余额拨备率约12.4%，略高于同行水平。

　　其预计，2026年计提规模与2025年相近，2027-2028年基本出清历史包袱。并称通过集中攻坚，三年内账龄的批次基本可收回90%以上。从长期滚动数据来看，最终累计收缴率可达99.2%。

　　同时，由于业内收并购、资产购置及分红支付等支出，叠加整体回款周期拉长与主动收缩低效业务等影响。2025年末物企在手现金总额（现金及现金等价物）呈现下滑态势；经营活动现金流净额对净利润的覆盖较弱，大多数上市物企这一覆盖倍数小于1倍。

　　数据显示，截至2025年末62家上市物企现金及现金等价物总计约为1097.18亿元，较2024年末的1152.73亿元同比下降约4.82%。

　　不过，从具体企业来看，头部物企凭借多元化的项目结构、积极的回款举措、更低的应收风险与更强的经营造血能力，现金储备更为充裕，整体财务韧性依旧优于中小型物企。

　　当前，物业服务企业IPO市场已陷入持续遇冷与“有退无进”的冰点状态。2026年以来，新增上市物企进一步收缩，仅一家小型民营物企河北联集科技计划在香港创业板（GEM）挂牌上市。

　　招股书显示，该公司2019年成立于河北承德，专注工业园区综合物业管理，客户主要为生产及制造业企业，机械、设备及文具行业居多，且不少入驻企业为“规模以上企业”及国家级高新技术企业。

　　截至2025年9月末，该公司在管24个项目，其中包括23个工业园区和1个商业物业，并且其中19个位于金华-义乌区域。总建筑面积430万平方米，增幅达14.1%。

　　收入和盈利能力方面，2025年前9月该公司实现收入5656.6万元，其中基础物业管理服务板块和增值服务板块分别实现营收3861.4万元和1795.2万元，占比分别为68.3%、31.7%。录得净利润852.2万元，较去年同期亏损122.6万元大幅反转，扭亏原因在于期内收入增加约580万元。

　　总体上，受限于规模较小、业务集中度较高及品牌影响力有限等短板，河北联集科技上市前景并不乐观；而其选择门槛相对较低的GEM板块，恰恰反映出管理层对自身实力与市场定位有着清醒且务实的认知。

　　与此同时，近年来多家物企退市加速了行业的优胜劣汰。其中既有因流动性枯竭、估值长期低迷而选择主动私有化退市的企业，也有因公司治理崩塌、未能满足监管复牌指引而被强制摘牌的被动退市案例。

　　4月9日，瑞森生活服务因未能在规定期限内履行港交所的所有复牌指引，被香港联交所强制取消上市地位，成为港股首家因治理问题被强制退市的物业企业。

　　此前，瑞森生活服务内部发生激烈的控制权之争以及创始人挪用约1.2亿港元上市款项等重大违规行为，导致无法满足“证明公司适合继续上市”的监管要求。

　　上述案例表明，物业行业正从过往“重上市、轻治理”的粗放发展模式，转向以健全内部治理体系与风险管控能力为核心的精细化发展路径。

　　未来，资本市场对计划上市的物企审核将愈发严苛，上市机会将高度集中于具备独立造血能力、第三方收入占比高且合规运营稳健的优质主体，而缺乏核心盈利支撑或过度依赖关联方的中小物企，其资本化路径将愈发艰难。

　　二级市场上，物管股整体估值水平仍维持低位，并较2026年初进一步下探，反映出市场对行业盈利修复节奏、关联方风险敞口、物业费收缴难题以及物业服务增长空间的担忧仍在持续。

　　观点指数统计，2026年6月30日止40家样本港股物企市盈率（TTM）均值为10.35倍，较年初12.8倍明显下滑。同时期，样本港股物企录得平均区间跌幅15.06%，而2025年度则录得平均区间涨幅，为10.36%。

　　具体企业而言，头部物企市值均大幅度下滑，超百亿港元市值的物企数量由年初的7家下降至6家。其中华润万象生活仍位列第一，总市值为837.2亿港元；其它依次为万物云（176.14亿港元）、碧桂园服务（158.4亿港元）、保利物业（142.54亿港元）、绿城服务（123.6亿港元）、中海物业（106.1亿港元）；而恒大物业则掉下百亿市值榜，主要系近期该公司51%股权的出售谈判宣告终止，导致市场对资产处置前景的预期落空。

　　观点指数认为，现阶段物企整体处于普遍低估状态，头部企业亦未能幸免；在行业增长空间尚未实质性恢复的背景下，短期内估值仍将延续承压态势。

　　2026年以来，业内收并购市场整体冷清，主要的并购交易呈现出“内部整合主导，外部兼并赋能”的特征，重心从外部市场化扩张转向集团内部资源的深度梳理与归集。核心目的包括实现区域深耕、业态互补、业务链纵向延伸以及提升数字化能力等，从而助力企业构建专业壁垒或发挥协同效应。

　　4月10日，建发国际、建发物业发布联合公告称，其附属公司厦门益睿与关联方厦门建发及厦门华益签订谅解备忘录，将以现金形式收购联发物业及建发城服100%的股权。

　　已有资料显示，联发物业已布局全国28座城市，在管项目181个，累计服务面积4800万平方米，服务涉及住宅、商写、商业体、产业园、工业园、市政公建、学校、医院8大业态。建发城服则以城市公共服务和城市空间运营为主营业务，2025年未经审计的营业收入为16.34亿元，净利润为1.2亿元。

　　公告称，收购建发城服，是为了拓展城市服务业务板块，实现从小区服务到城市服务的迈进，丰富收入来源。而收购联发物业，则是扩充物业管理面积，提升核心城市的管理浓度，扩大规模效益，从而增加物业管理业务的收入和盈利规模。

　　这也与建发物业管理层于业绩会上的表态一致。其计划“十五五期间”通过外拓、并购及内部协同扩大规模，提升非住业态占比等。争取在2030年再造一个建发物业，在规模、利润、服务品质及运营效率等综合能力上跻身行业前列。

　　今年初，新大正正式宣布以发行股份及支付现金的方式向信宸设施管理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼以及上海生盈共8名交易对方购买其合计持有的嘉信立恒75.1521%股权(对应2306.9737万元注册资本)，并向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。交易价格9.17亿元。

　　此番，新大正旨在把握产业演进趋势、响应国家“盘活存量”与“双碳”战略的前瞻性部署，布局融合了专业化、集成化与低碳化属性的综合设施管理（IFM）业务。

　　公告披露，嘉信立恒截止2025年1-8月，营业收入约为20.33亿元，净利润规模为6825.69万元。其IFM业务板块服务对象多为跨国公司与大型企业，主要包括SK集团、昆山杜克大学、BMW集团、上海哔哩哔哩科技有限公司、广州天汇广场等；业务覆盖全国32个省市区。

　　目前，该交易已获深交所受理并通过了国家市场监督管理总局的反垄断审查，于5月底完成了审计基准日更新及问询函回复修订稿的披露。但截至7月中旬，项目暂未出现新的进展公告，一定程度上说明该交易面临复杂的监管审核。

　　同时期内，受地产关联方风险传导及估值分歧影响，困境资产的处置与交易面临重重阻碍，部分谈判最终无奈终止。

　　恒大物业6月25日公告称，潜在卖方与潜在买方之间的谈判已终止，双方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的买卖协议。清盘人正积极与其财务顾问持续磋商，以寻求其他潜在买家收购由中国恒大及CEG Holdings所持有的该公司控股权益。

　　观点指数分析认为，买卖双方或因估值分歧与历史风险承担难以调和而导致交易破裂。

　　另外，由于关联方债务违约及资金链紧张的持续冲击，物企股权被强制出售，或被迫通过“以资抵债”承接关联方资产，以冲抵应收账款的情况，仍在持续。

　　2026上半年，中骏集团与中骏商管发布联合公告，宣布在5月14日占中骏商管已发行股本约26.0%的全部押记股份已被出售予若干人士。至此，中骏旗下乐景控股虽仍然是控股股东，但持股比例从约64.5%骤降至约38.5%，股权结构已发生根本性动摇。

　　从长期看，这类被动风险出清也有助于物企彻底切割风险、重塑独立经营能力，真正摆脱地产周期的掣肘，回归轻资产运营与社区服务价值的本源。

　　观点指数认为，未来，物业行业内的并购整合仍将由头部物企主导，并将延续理性、审慎的特征，聚焦核心能力建设、管理规模扩张、业态结构优化与培育新增长极等目标。

　　如，保利物业年初宣布，要将部分现金储备投入收并购方向，围绕“十五五”战略采取更积极的举措，聚焦住宅物管及能源管理、工程服务、运营服务等产业链上下游标的，在审慎财务纪律下精准推进优质并购。

　　近年来，物业及城市服务领域为应对人力成本刚性上涨与客户对服务精细化的要求，加快探索数字科技应用，通过AI、机器人、物联网、大数据等前沿技术降本增效，打造先进运营体系，构筑核心竞争力。

　　总结年报介绍来看，业内企业的数智化转型已取得显著成效。例如，通过AI数字员工与智能客服实现全天候响应，大幅压降后台行政与沟通成本，推动工单处理提速及管理费率、人力成本的“双降”，优化企业管理架构。

　　同时，依托人工智能、物联网（AIoT）与数字孪生技术实现的能源智管与设备远程监控，有效压降能耗支出，并精准赋能企业，向城市公建服务、综合设施管理（IFM）及能源管理等高度专业化领域拓展，实现业务模式质的提升。

　　例如，万物云通过智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。2025年依托GC平台这一“数字劳动力”底座，管理费用同比下降1.98亿元，同比下降10.1%，验证了技术红利对组织效率的实质贡献。同时，其“灵石”技术能力的价值也在被现场验证，例如在深圳大学，灵石系统被引入示范应用；在宁波新地标NFCC，灵石应用于AI安防、能源管理等方向；截至2026上半年，灵石新增超1200个项目，从技术产品变成空间运营现场的日常工具。

　　福龙马将智慧化管理技术与智能设备深度融合，打造综合性智慧云平台，实现环境生态产业运营的全时段、透明化管理。创新打造山水林田湖草沙智慧巡查系统，运用无人机、无人船等设备提升生产作业和应急响应能力，引领行业运营模式创新，提升城市综合管理水平。

　　同时期，部分企业的数字科技探索已从内部降本增效的工具，升级为可标准化复制、对外赋能的核心商业模式，“人+机器人”的成熟解决方案正成为部分企业拓展海外业务的关键能力。

　　据东原仁知服务年报介绍，其在智慧科技方面实施“内外双栖”与“标杆复制”。于国内，已搭建“海陆空”一体化能力平台。于国外，其在越南等市场以“人+机器人”的清洁模式拓展，同时向向中小物业公司输出AI+IoT平台，实现技术变现。

　　2026年5月，东原仁知服务宣布在印尼雅加达助力战略合作伙伴正式签约多个智慧清洁项目，成功将东原仁知“人+机器人”的智慧清洁运营体系移植至海外。

　　赋能效果方面，通过引入东原仁知智慧服务整体解决方案，Poins Mall项目运营成本节约19%，节省的费用转化为商场运营升级的补充；South Quarter Office运营成本节约23%，极大地缓解了甲级写字楼高企的物业运营压力。

　　今年以来，物企以技术落地与生态协同为核心，通过自主研发、股权收购、战略合作等多元方式持续推进智慧化升级，聚焦智能装备规模化应用、AI平台搭建与智慧化场景深度融合、绿色低碳与服务提质等维度。

　　例如，绿城服务宣布携手AI科技伙伴卓世科技，推出了“物业+AI”战略新品——空关房AI智能体，用于破解空置房管理难题，核心作用是通过AI技术重构空关房巡检、预警、沟通及数据管理流程，实现降本增效并提升业主服务体验。

　　据介绍，该智能体可自动完成门窗、水电、厨卫等全屋点位巡检，自动归集数据生成带实景标注的标准化报告并同步业主，替代人工台账与手动汇报；全程操作留痕可溯源，历史数据回流还能持续优化巡检逻辑等。

　　目前来看，AI与机器人在物业及城市服务场景中的应用仍有待加深。未来，这一领域的持续探索将成为企业突破传统服务瓶颈、提升运营效率、优化服务体验以及构建差异化竞争力的胜负手。

　　行业内，碧桂园服务自研的清洁机器人“零号居民”实现了规模化交付落地达1053台，覆盖项目超200个。相较该公司管理的8268项物业，10.7亿平方米的在管面积，机器人的整体渗透率仍较低。

　　观点指数调研发现，AI及机器人确实能够实现降本增效和组织管理维度的优化，但回报范围仍相对有限，部分项目因场景适配度低、运维成本高而面临投入产出失衡的困境。

　　当前，业内普遍采用机器人企业研发制造、物业方提供场景与训练数据的共创共建模式，强调以精准评估投资回报为前提，审慎推进智能化落地，避免盲目投入导致的资源闲置与效益折损。